5 Kesalahan Umum dalam Jual Beli Tanah dan Cara Menghindarinya

Investasi tanah menjadi pilihan utama banyak orang di Indonesia karena dianggap lebih stabil dan memiliki potensi kenaikan nilai yang tinggi. Namun, data dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menunjukkan bahwa sengketa tanah masih menjadi salah satu persoalan besar. 

Berdasarkan laporan BPN per 2023, dari 126 juta bidang tanah yang ditargetkan untuk terdaftar, baru sekitar 101 juta yang telah terdaftar dan 80 juta yang bersertifikat (Sumber : pastibpn.id). Ini artinya, masih banyak tanah yang belum memiliki legalitas kuat, yang berpotensi menimbulkan masalah jika diperjualbelikan tanpa kehati-hatian.

Selain itu, menurut Komnas HAM, sengketa tanah menjadi salah satu aduan tertinggi yang masuk setiap tahun. Salah satu penyebabnya adalah ketidaktahuan masyarakat dalam proses jual beli tanah yang sah dan aman. Jika Anda sedang berencana membeli tanah, penting untuk memahami kesalahan umum yang sering terjadi agar tidak menjadi korban transaksi bermasalah.

1. Tidak Mengecek Keaslian Sertifikat Tanah

Kesalahan ini sangat krusial dan sering terjadi. Banyak orang tertipu karena tergesa-gesa ingin memiliki tanah tanpa mengecek legalitas sertifikatnya. Padahal, sertifikat ganda, palsu, atau sedang dalam sengketa sangat sering ditemui di Indonesia.

Risiko: Sertifikat palsu bisa membuat Anda kehilangan tanah meskipun sudah membayar lunas. Sertifikat ganda atau dalam sengketa bisa membuat Anda harus menghadapi proses hukum yang panjang dan mahal.

Solusi:

• Lakukan verifikasi langsung ke Kantor Pertanahan setempat.

• Gunakan aplikasi resmi dari BPN seperti Sentuh Tanahku untuk cek status tanah dan sertifikat.

• Mintalah surat keterangan tidak dalam sengketa dari kelurahan dan kecamatan.

• Periksa apakah sertifikat menjadi agunan di bank melalui pengecekan ke BPN.

2. Mengabaikan Status Kepemilikan dan Riwayat Tanah

Tidak semua tanah yang dijual benar-benar milik si penjual secara sah. Banyak kasus penjualan tanah warisan yang belum dibagi secara resmi atau masih dimiliki secara kolektif oleh beberapa ahli waris.

Risiko: Anda dapat membeli tanah yang dijual oleh pihak yang tidak memiliki hak penuh. Bila ahli waris lain menggugat, maka Anda bisa kalah dalam proses hukum.

Solusi:

• Pastikan nama penjual sesuai dengan nama dalam sertifikat.

• Jika tanah hasil warisan, mintalah dokumen pembagian waris yang disahkan notaris atau pengadilan.

• Cek akta jual beli sebelumnya dan pastikan riwayat pemilik bersih dari sengketa.

• Wawancarai warga sekitar mengenai riwayat lahan dan hubungan penjual dengan tanah tersebut.

3. Tidak Menggunakan Jasa PPAT Resmi

Transaksi jual beli tanah yang sah wajib dibuat dalam bentuk Akta Jual Beli (AJB) yang disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Banyak orang tergoda melakukan transaksi di bawah tangan hanya dengan kwitansi atau pernyataan bermaterai.

Risiko: Tanpa AJB yang sah, Anda tidak bisa membalik nama sertifikat ke atas nama Anda. Bahkan transaksi bisa dianggap tidak berlaku secara hukum.

Solusi:

• Gunakan jasa PPAT yang terdaftar dan memiliki izin resmi dari Kementerian ATR/BPN.

• AJB harus dilakukan di hadapan PPAT dan disaksikan oleh kedua belah pihak.

• PPAT akan membantu proses pembayaran pajak (BPHTB dan PPh), serta pengurusan balik nama.

4. Tidak Mengecek Zonasi dan Tata Ruang

Zonasi adalah pengelompokan wilayah berdasarkan fungsi tertentu seperti permukiman, industri, konservasi, dan pertanian. Jika Anda membeli tanah tanpa mengecek zonasi, Anda bisa mendapati bahwa tanah tersebut tidak bisa digunakan sesuai rencana.

Risiko: Tanah berada di zona hijau, sempadan sungai, atau kawasan rawan bencana yang tidak dapat dimanfaatkan untuk pembangunan.

Solusi:

• Kunjungi Dinas Pekerjaan Umum atau Dinas Tata Ruang di wilayah setempat untuk mengecek Peta Zonasi.

• Minta dokumen Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) untuk memastikan legalitas peruntukan tanah.

• Hindari membeli tanah di kawasan yang secara hukum dibatasi penggunaannya.

5. Tidak Menghitung Biaya Tambahan secara Menyeluruh

Banyak pembeli hanya menyiapkan dana untuk harga tanah, tanpa memperhitungkan biaya lain seperti pajak, jasa PPAT, balik nama, hingga biaya pengurusan IMB atau PBG (Persetujuan Bangunan Gedung).

Risiko: Transaksi tertunda atau gagal karena kekurangan dana. Dalam beberapa kasus, tanah sudah dibayar tetapi belum bisa dibalik nama karena pajak belum dibayar.

Solusi:

• Hitung seluruh biaya transaksi, termasuk:

  • BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) sebesar 5% dari nilai transaksi/NJOP

  • PPh (Pajak Penghasilan) penjual sebesar 2.5%

  • Biaya AJB dan jasa PPAT

  • Biaya balik nama di BPN

• Diskusikan dengan penjual siapa yang menanggung masing-masing biaya.

• Konsultasikan ke notaris atau PPAT untuk simulasi biaya total.

Jual beli tanah memerlukan ketelitian lebih dibandingkan transaksi barang biasa. Kesalahan kecil dalam proses bisa berakibat fatal, mulai dari kehilangan hak atas tanah hingga terjerat hukum. Dengan memahami lima kesalahan umum di atas dan langkah-langkah pencegahannya, Anda dapat melakukan transaksi tanah dengan lebih aman, legal, dan efisien.

Pastikan Anda selalu memverifikasi dokumen, melibatkan pihak profesional, dan melakukan survei langsung ke lokasi. Tanah adalah aset jangka panjang yang bernilai tinggi, maka perlakukan setiap langkah dengan serius agar tidak menjadi beban di masa depan.

Berbagi :