5 Hal Penting yang Harus Anda Cek di Sertifikat Tanah Sebelum Membeli Rumah

Membeli rumah bukan hanya soal selera terhadap desain atau lokasi strategis. Di balik transaksi yang tampak sederhana, ada lapisan hukum yang harus ditelusuri dengan cermat dan sertifikat tanah adalah elemen paling krusial. Kesalahan membaca atau mengabaikan detail dalam dokumen ini bisa mengakibatkan masalah hukum berkepanjangan.

Menurut data Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), dari total estimasi 126 juta bidang tanah di Indonesia, baru sekitar 82 juta bidang yang terdaftar secara resmi per akhir 2023. Sisanya masih dalam proses atau belum terdata sama sekali (sumber: atr-bpn.id). Ini menunjukkan bahwa risiko kepemilikan ganda, pemalsuan, atau konflik batas tanah masih nyata terjadi.

Agar Anda tidak terjebak dalam transaksi yang merugikan, berikut lima hal penting yang harus diperiksa secara menyeluruh dalam sertifikat tanah sebelum membeli rumah.

1. Jenis dan Status Hak Atas Tanah

Setiap tanah di Indonesia tidak serta-merta bisa dimiliki sepenuhnya. Jenis hak atas tanah menentukan sejauh mana Anda bisa menguasai, menggunakan, atau memindahtangankan properti. Berdasarkan Undang-Undang Pokok Agraria No. 5 Tahun 1960, jenis hak yang paling umum dalam transaksi rumah meliputi:

Hak Milik (HM): Hak kepemilikan penuh yang dapat diwariskan, hanya berlaku bagi WNI.
Hak Guna Bangunan (HGB): Memberikan hak mendirikan bangunan di atas tanah negara, berlaku selama 30 tahun dan dapat diperpanjang.
Hak Pakai (HP): Hak untuk menggunakan tanah dalam jangka waktu tertentu, bisa diberikan kepada WNA atau badan hukum.

Idealnya, rumah yang Anda beli berada di atas tanah dengan status Hak Milik. Namun, jika rumah berdiri di atas tanah HGB, pastikan tanggal berakhirnya hak masih jauh dan prosedur perpanjangan bisa dilakukan tanpa masalah.

Pastikan pula tidak ada status sengketa, sitaan, atau catatan hukum lainnya yang membatasi hak atas tanah tersebut. Semua informasi ini tercantum dalam kolom "Jenis Hak" dan "Status" pada lembar sertifikat.

2. Nama Pemilik Sesuai dengan Identitas Resmi

Sertifikat tanah mencantumkan nama pemegang hak. Anda wajib mencocokkan nama tersebut dengan identitas asli yang masih berlaku, seperti KTP atau KK. Jika terjadi ketidaksesuaian, penjual harus menyediakan dokumen penunjang seperti:

Surat waris dan akta pembagian waris (jika properti merupakan warisan)
Akta hibah atau jual beli sebelumnya
Surat keterangan dari kelurahan atau notaris jika ada kesalahan penulisan nama

Menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, perubahan nama dalam sertifikat karena warisan atau hibah wajib dicatat secara resmi melalui Kantor Pertanahan. Jika tidak, transaksi bisa berisiko dibatalkan karena dilakukan oleh pihak yang secara hukum tidak berwenang.

3. Validitas Nomor Sertifikat di Kantor Pertanahan

Nomor sertifikat adalah identitas resmi yang harus bisa diverifikasi keasliannya. Anda bisa mengecek data sertifikat melalui:

Aplikasi Sentuh Tanahku milik Kementerian ATR/BPN
Kantor Pertanahan setempat

Cocokkan informasi nomor sertifikat dengan:

Nama pemilik
Jenis hak
Luas tanah
Alamat objek tanah

Pengecekan ini berguna untuk mengetahui apakah tanah:

Sudah bersertifikat resmi
Dalam kondisi sengketa
Sedang dijaminkan di bank (hak tanggungan)
Pernah diblokir atau ada pembatasan hukum lain

Langkah ini tidak bisa dilewatkan, terutama karena pemalsuan sertifikat tanah masih sering terjadi. Menurut data Kementerian ATR/BPN, pada 2022 terdapat lebih dari 5.000 laporan kasus pemalsuan dan ganda sertifikat yang diproses secara hukum.

4. Luas, Letak, dan Batas Tanah Sesuai dengan Kondisi Lapangan

Sertifikat tanah menyebutkan ukuran dan letak bidang tanah. Namun, untuk memastikan tidak ada perbedaan antara dokumen dan kenyataan di lapangan, Anda disarankan melakukan:

Pengecekan langsung ke lokasi
Pengukuran ulang oleh juru ukur berlisensi BPN
Pencocokan dengan Peta Bidang Tanah (PBT) atau Surat Ukur

Perbedaan batas atau luas tanah dapat menimbulkan sengketa dengan pemilik lahan sebelah. Bahkan, dalam beberapa kasus, ada pembangunan rumah yang sebagian berdiri di atas tanah milik tetangga karena batas tidak jelas.

Berdasarkan Pasal 19 PP No. 24 Tahun 1997, pengukuran ulang dapat dilakukan jika terdapat indikasi perbedaan data fisik dengan data yuridis dalam sertifikat. Permintaan ukur ini bisa diajukan ke Kantor Pertanahan dengan formulir resmi.

5. Catatan Hak Tanggungan dan Riwayat Peralihan

Sertifikat tanah juga mencantumkan catatan khusus, seperti:

Hak Tanggungan: Jika tanah dijaminkan ke bank untuk kredit, maka sertifikat mencantumkan hak tanggungan hingga utang lunas.
Blokir/Sita: Catatan bahwa tanah sedang dalam proses hukum atau diminta blokir oleh pihak ketiga.
Riwayat Peralihan Hak: Informasi apakah tanah berpindah tangan melalui jual beli, hibah, atau warisan.

Semua informasi tersebut ada di bagian belakang sertifikat. Untuk keamanan tambahan, mintalah:

Surat Keterangan Tidak Sengketa dari kelurahan
Surat Keterangan Lunas PBB
Salinan AJB (Akta Jual Beli) jika tanah baru dibeli oleh pemilik sekarang

Menurut Pasal 116 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, tanah yang dibebani hak tanggungan tidak dapat dialihkan tanpa persetujuan kreditur. Maka, jika tanah masih terikat kredit, pastikan penjual menyelesaikan utangnya atau melakukan pelunasan sebelum akta jual beli ditandatangani.

Pemeriksaan sertifikat tanah tidak bisa disepelekan. Transaksi rumah tanpa validasi hukum yang tepat bisa berujung pada kerugian besar. Anda harus memastikan:

Jenis hak atas tanah sesuai kebutuhan dan hukum
Identitas pemilik sah dan terdokumentasi
Nomor sertifikat valid di BPN
Luas dan letak tanah sesuai kondisi fisik
Tidak ada beban hukum seperti hak tanggungan atau sengketa

Melibatkan notaris atau konsultan properti profesional adalah langkah bijak, terutama jika Anda baru pertama kali membeli rumah. Jangan pernah tergesa atau tergoda harga murah tanpa mengecek legalitas lahan secara mendalam.

Karena rumah yang aman dimulai dari dokumen yang bersih.